저당과 근저당 명확히 이해하기 (저당은 1회용, 근저당은 재활용)

저당권을 설정한다는 의미는?

사전적 의미: 

채권자가 물건을 점유하지 않고 이것을 채권의 담보로 하여 채무자가 변제를 하지 않을 때 그 물건으로부터 우선변제를 받는 권리이다 

 
은행에서 대출을 받아야 하는데 수중에 돈이 없다면, 대개 집을 담보로 대출을 받게된다. 이 경우 은행에서는 돈을 빌려간 사람이 제때 돈을 받지 않을 경우를 대비하여, 돈을 제때 갚지 않으면 집을 경매에 넘겨서라도 돈을 받겠다는 표시로 부동산 등기부등본에 표시를 하는데, 이것이 바로 부동산에 저당권을 설정한다고 하는 것이다. 


저당권은 빌린 금액보다 더 높게 설정된다.

 5000만원이 필요해서, 1억원 짜리 집을 담보로 (저당권을 설정하여) 은행에서 대출을 받았다고 해보자.
이 경우 저당권에 설정된 금액은 5000만원이라 생각하겠지만, 그렇지 않다. 은행에서는 대출원금 5000만원 외에 대출이자, 만일의 경우 경매를 진행하기 위한 비용까지 계산하여 약 6000만원 정도를 저당권으로 설정하게 된다. 그리고 이 부동산이 경매로 넘어가 팔리게 되는 경우, 은행은 이 설정된 범위내에서 보상을 받게 된다.

 만약 돈을 갚지못해 집이 경매로 넘어가게 되면, 시세의 80%이하로 집이 팔리게 되는데 은행에게 일단 설정한 금액만큼 보상을 해주고 그 외 필요비용을 제한 나머지만 돌려받을 수 있다.



그럼 근저당은 뭐지? 

대출금을 열심히 일해 속 시원하게 다 갚는다면 저당권은 해제된다. 하지만 또 돈이 필요한 경우가 생길 수도 있다. 그럼 다시 은행에 가서 서류를 작성하고 집을 담보로 돈을 빌려야 하는데.. 한 두번이야 괜찮겠지만 사업하는 사람이 밥 먹듯 대출을 하게되면 상당히 귀찮은 일이 되버릴 수 있기 때문에 편의를 제공하기 위해 근저당이라는 제도가 존재한다.

위에서 언급했던 1억 짜리 집에 5000만원의 근저당을 설정하게 되면, 5000만원의 범위내에서는 몇 번이고 대출을 받을 수 있다. 일단 당장 3000만원을 빌린 후, 나중에 또 돈이 필요하면 추가로 2000만원을 빌릴 수 있다는 얘기다.

그러나 근저당 설정은 저당과는 달리 대출금을 다 갚아도 사라지지 않는다. 일부러 해제 신청을 하지 않는 이상 그 집은 계속 은행에 담보로 잡힌 상태가 유지되는 것이다. 


자, 저당과 근저당에 대해서 살펴봤는데 그냥 쉽게 설명하자면,

저당은 1회용, 근저당은 재활용!!

저당은 채권액이 처음부터 정해져 있지만, 근저당은 채권 최고액을 설정한 뒤 그 범위 내에서 채권액이 수시로 변경되는 것이다. 마치 마이너스 통장에 한도액을 정해놓고 수시로 넣었다 뺐다 하는 것처럼 말이다...