전세계약시 등기부등본에서 꼭 확인해야 하는 사항 (확정일자)

부동산 계약을 하면 가장 중요한 서류인 부동산 등기부등본을 철처하게 확인해야한다. 부동산과 관련된 계약은 워낙 액수가 크기 때문에 만에하나 실수라도 한다면 치명적인 재산상의 손실로 이어질 수 있기 때문이다.

그럼 어디를 어떻게 확인해야 피해를 입지 않을 수 있을까?



1. 집주인을 확인해라.

등기부등본을 확인할 때, 가장 먼저 갑구를 보고 집주인이라고 하는 사람이 정말 집주인인지 확인을 해야한다. 만약 집주인 아들이라면서 나온 사람과 계약을 하고 이삿짐을 한창 풀고 있는데 집주인과 직접 계약을 맺은 다른 사람이 이삿짐을 들고 왔다면 집주인이 아닌 사람과 계약한 사람은 당장 짐을 빼야한다.
 
 

2. 주소를 확인  (실제동/호수와 등본,계약서상의 동/호수가 같은지 확인)

예를 들어, 실제로 1층1호에 살고 있는데 서류상에 지층 1호라고 표시되어 있다면 문제가 생겼을 때 법의 보호를 받기 어려워질 수 있다.



3. 날짜를 확인

갑구와 을구에는 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 근저당 등 등기부등본의 핵심인 권리사항들이 나와있다. 이런 권리사항들을 확인할 때는 가장 먼저 날짜를 확인해야 한다. 

먼저 등기가 된 것이 우선적으로 권리를 인정 받기 때문이다.

확정일자가 제일 앞선다면 그 뒤에 가등기가 있든 가압류가 있든 크게 걱정할 필요가 없다. 집이 경매로 넘어가도 선순위인 보증금은 경매대금에서 제일 먼저 보상을 받을 수 있기 때문이다.

하지만 확정일자가 가등기나 가압류보다 늦은 경우라면 문제가 생긴다. 경매대금이 먼저 선순위인 가압류나 저당권에 대한 대한 권리를 우선처리하고 남은 돈으로 보증금을 처리해주기 때문이다. 만약 선순위를 처리하고 남는 돈이 없다면 한 푼도 못 건질 수도 있다.

선순위에 가등기가 있을 경우 상황은 더욱 나뻐진다. 이사 오기전에 설정된 가등기가 있다면 가등기가 본등기로 전환되어 주인이 바뀌는 날, 모든 권리를 상실하고 보증금 한 푼 없이 쫓겨나갈 수 있다. 가등기 이후에 설정된 권리는 모두 무효가 되기 때문이다.

이럴 경우 소액임차인보호법에 의지할 수는 있지만 보증금의 상한선과 우선변제를 받을 수 있는 금액은 지역마다 다르고 전입신고를 하고 실제로 그곳에서 살고 있거나 확정일자를 받은 경우에만 가능하다.
 

그러므로 전월세를 계약한 후 이사를 하면 반드시 전입신고를 하고 '확정일자'를 받아야 한다. 확정일자는 동사무소에서 1000원 정도를 내주면 바로 해주느데, 받은 당일부터 효력이 생긴다. 단 주민등록 전입신고는 신고한 다음 날부터 효력이있기 때문에 전입신고와 확정일자를 같은 날 신고했다면 둘 다 그 다음날부터 효력이 생긴다.


등기부등본이 복잡한 집에서 살게되면 신경 쓰이는 일이 많을 수 밖에 없다. 가능한 등기든 저당권이든 아무것도 없는 깨끗한 집에 입주하는 것이 좋다. 요즘은 부동산 중개업소에서도 컴퓨터를 통해 인터넷으로 등기부등본을 실시간 확인할 수 있으니 꼭 계약을 하기전에 등기부등본을 철처하게 확인하도록 하자.!!!